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“银行押证”抵住顺位抵押

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发表于 2012-8-24 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
《第一金融》多次关注房产顺位抵押。

昨天上午,市金融办召集我市部分银行业机构人员,专题座谈房产顺位抵押工作。会议旨在鼓励银行放下包袱,放开手脚开展房产顺位抵押业务。

今年3月末,市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》,酝酿了好长一段时间的“房地产顺位抵押登记政策”,终于在我市落地。开展顺位抵押登记,可以盘活房产30%的剩余价值,业内人士估算,该政策的落实相当于增加了245亿元的贷款资源。

业务开展以来,目前依托“抵押”进行的民间借贷,近七成采用的是“房地产顺位抵押”。可另一方面,由于银行押证,95%的房产顺位抵押业务量因此而不能开展。近日来,我市召开多次专题会议,希望为顺位抵押登记扫清障碍。

商报记者 黄泽敏 见习记者 刘海丹

七成房产抵押民间借贷业务靠顺位抵押

来自温州民间借贷登记服务中心的数据显示,自该中心的借贷业务引入“房产顺位抵押业务”以来,需求旺盛。截至8月22日,该中心成交的顺位抵押业务共计55笔,金额合计3882万元,分别占房产抵押业务总笔数(82笔)和总金额(5554万元)的67.1%和69.9%,借款金额在15万元至150万元之间,平均利率1.3%。而7月份,该中心的平均利率指数为1.38%,这表明,依托房产顺位抵押获得的民间借款,其利率比较优惠。

该中心相关负责人说,房产顺位抵押政策的出台及顺利实施,既有效解决了借入方贷款难、担保难的问题,也有效降低了融资性担保公司的业务风险和出资方理财风险。

但在“约占七成”这样看似完美的情况背后,却隐藏着更多想借款人无法办理顺位抵押的无奈:在该业务开展过程中,部分借款人因在银行办理房产第一次抵押时被扣押土地证和房产证原件,导致无法提供土地证和房产证原件而不能办理有关顺位抵押手续。部分银行既不提供有关产权证原件,也不愿在“一抵”的借款合同复印件上加盖银行公章,给顺位抵押工作的顺利开展造成了很大的障碍。

“据估计,约有95%的房产顺位抵押业务量因银行押证问题而不能开展。”该中心的汇报材料上写道。

相关部门多次召开专题会议谋求解决之道

昨天上午,与会的有工行、农行、中行、建行、温州银行、浦发银行、民生银行、农村合作银行等八家银行的相关负责人。这八家银行里,除一家银行在办理房产抵押贷款不需要把产权证“押”在银行外,其他七家银行几乎都需要(或部分需要)借款人把产权证“抵押”在银行。那么,在借款人与银行之间的债务关系未履行完毕之前,借款人就无法拿回产权证,当然也就无法再进行“二次抵押”了——借款人能不能盘活房产的剩余价值,其决定权被银行牢牢掌控。

为解决这个问题,市委市政府之前多次召开专题会议进行研究,并相继出台了《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作暂行办法》和《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》等有关文件。

7月28日下午,市委专题会议研究民间借贷登记服务中心建设工作,其中就涉及制定出台顺位抵押的具体操作办法。会议要求确保在抵押值不增加、续贷不增加的情况下,保障第一顺位人的权利,同时要求确保不因银行押证影响顺位抵押办理。

按照该专题会议的精神,温州银监分局于8月初将该“专题会议纪要”转发至辖内所有银行业金融机构,要求各行认真贯彻执行,立即纠正保管土地证、房产证的行为。

但从实际落实情况来看,各银行押证问题仍然普遍存在。为此,温州民间借贷登记服务工作指导组于8月15日召开第一次协调会议,要求温州银监分局制定出台相关监管措施,强化惩罚措施,以典型促整改。

说直白一些,就是希望这些银行“不要押证”。昨天金融办召开的会议,就是听听银行的想法,然后能“达成共识”。

银行担忧不押证会加大贷款的风险

银行押证使大部分借款人无法进行“二次抵押”——矛头指向了押证的银行。

但在昨天的专题会议上,与会的银行代表却也有一肚子的委屈,他们担忧的是,不押证会加大贷款的风险。

一银行负责人说,原先有些人的房产证是自己保管的,个别人会利用房产证再进行私下借贷或者是去典当行抵押,这些将来都会造成一些纠纷。另外,两次抵押由于时间点不一样,怎么确保银行的第一顺位也是他们所担心的。除担忧之外,“押证”还有一个原因是上级行的规定难以突破,市一级的分行,几乎没有业务办理的规则制定权。

市金融办负责人说,房产证原件的保留与否,对银行而言是无意义的,因为在银行办理了抵押贷款之后,在房管局的电脑记录里已经有注册记录,房产就不能再拍卖和转让了。至于市一级分行的“权限”,金融办希望分行向总行做汇报时,明确这项措施对银行自身利益不会造成损害。在此基础上,希望能对规则做出一些调整。

对于银行的“顺位问题”的担忧,民间借贷服务中心负责人说,在之前出台的“二次顺位抵押政策”里,都明确了保护银行“一抵”不受侵犯。所以,银行对这方面不需要担忧。“银行在期限以内是没有风险的,银行所担心的问题,是民间借贷更需要担心的。房价在下跌,银行的70%如果无法保障,那民间二抵的金额更加得不到保障,因此民间借贷的风险控制要比银行的更加严格。”该负责人说。

有人说,在上海、杭州等地办理顺位抵押时,并不需要房产证原件。既然上海、杭州可以做这么多年,温州能否参照他们的做法,简化流程呢。对此,金融办相关人士说,下一步会向有关部门建议,推动政府简化流程,与房管局、法院等研究一个切实可行的方案。“希望大家都给予积极支持,齐心协力将民间借贷的工作逐步规范起来。”


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