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从金融视角看楼市“问号”

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发表于 2012-9-13 08:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
苏巧将 摄
赵用 摄
温州一房地产博览会现场,销售人员不失时机地围着看房者竭尽全力地推销房子。 赵用 摄

“炒房客在温州完了”,“温州炒房客六成被套”,“温州炒房客据称还能撑三五个月”……天气渐凉,但进入8月下旬后,有关温州炒房客的讨论热度持续攀升,同样发酵的还有温州楼市的温度。一边是外地媒体唱衰之声不绝,一边是我市商品住房成交量连续4个月破千,本地购房者重新拿出“买白菜”般的热情拥抱开发商推出的新楼盘。

久违的硝烟味道让慵懒了许久的市场重新开始振奋。无论是首次购房者,还是改善型“换房”者,又或是赶抄底的投资客,都参与其中。但无论如何,这注定是一个不平淡的九月。

在前几年房产市场火爆时叱咤南北的温州房产投资客,在严厉的楼市调控措施之下,还热衷于投资房产吗?商业银行对房地产贷款的态度如何?房地产信贷市场的风险到底大不大?带着这些问题,记者从金融视角看这一系列的“楼市问号”。

刚需升温

“炒房客”难觅身影

“最近一段时间,经常会收到好几条楼盘广告的短信,有时候还一天重复发好几遍。”在瓯海经营一家男装企业的朱先生告诉记者,最近一个月,不管是打开电视、翻开报纸、还是走进自家小区电梯,感觉各大房产商的楼盘推销广告颇有点无孔不入的味道,虽然他自己不买房,但依然逃脱不掉“被洗脑”的命运:“那些广告语我都能背了。”

眼下正是温州市区楼市的供应高潮,10多个楼盘开盘。

市房屋登记中心刚刚公布《2012年温州市区房产交易情况分析(上半年)》,该份分析验证了可售房源和成交量的双双攀升。2012年1-6月,市区(包括鹿城、瓯海、龙湾三个区和经济技术开发区)共批准预售商品房36.53万平方米,同比增加了439.60%,其中住宅为31.08万平方米、2345套,同比分别增加了1138.25%和784.90%。截至2012年6月底,市区可销售商品住房共有60.96平方米、4559套,同比分别增加了608.83%和530.57%。今年上半年,成交1309套,成交金额43.83亿元,同比猛增约5倍。

天浩置业的一位负责人表示,随着银行贷款利率的下调,加上7月内两次降息叠加的货币金融宽松政策后,公积金贷款额度的增加,大量的刚性需求者被激发进入市场,这一点从中小户型房源的大受欢迎也能看出来。

一些业内人士向记者透露,因为炒房团陷入资金链断裂,现在温州市场上已经难觅炒房客的身影,而眼下温州楼市刚性需求开始反弹。

数据显示,上半年市区商品住房成交面积分布以80-90㎡户型最集中,成交712套,占总成交量的54%。其次是144-180㎡和120-144㎡的户型,分别占比17%和14%。

朗兆房产专业机构董事长叶维坚说,现在买住宅的话,就没有炒房的了,温州刚性需求还是非常大的,开发商也作了产品结构上的调整,小户型、低价卖得更火。

在温州平安易居房产中介机构总经理姜毅看来,“温州炒房团”不能说全军覆没,但至少是一个蛰伏的阶段,暂时的规避房地产投资品种的时期。

采访中记者了解到,在前几年火爆的房地产市场中,除了炒房客层出不穷,温州还有相当一部分企业涉足房地产等其他行业,而眼下这些温州企业都损失惨重,有的企业甚至影响到主业发展,直接导致企业关停、跑路的现象。

2011年,在限购、限贷和房产税等政策的重拳下,房价下跌,成交量急剧萎缩,温州楼市成重灾区。投资被套之后,各种债务浮出水面。“当在房地产调控下温州的住房市场价格快速下跌时,这些过度杠杆化住房市场投机炒作的风险很快就暴露了出来,引发了2011年的温州金融市场危机。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容称。

个人按揭

银行分化成两个阵营

楼市成交量来势汹汹,面对个人客户释放的资金需求,银行又是否以同样的热情回应呢?

去年,在信贷规模日趋紧张的情况下,房贷业务的风险大幅攀升,不少银行暂停了个人住房按揭贷款业务。今年,随着金融形势的逐步稳定,个人住房按揭贷款逐步“开闸”,利率逐步走低。

对于“首套普通住房85折按揭优惠”这一政策,记者近日走访市区多家商业银行的网点发现,目前温州各家银行对首套房贷的利率政策,基准利率是主流,85折或者9折的利率优惠并不多见。

在下吕浦交行一家营业网点,工作人员告知,目前他们银行对首套房贷执行基准利率。在建行的一家营业网点,工作人员介绍,政策方面该行执行首付3成、基准利率。工行、中行、广发、光大等银行均表示,目前对首套房贷利率是执行基准利率的。但是,也有部分银行业务人员表示,利率优惠的适用不会是绝对标准,还要依据客户的信用程度而定,对于一些信用好、平时与银行接触密切的客户,银行一般也会采取适当利率优惠。

基于对房地产行业景气程度已触底的乐观判断,部分银行已经选择加大对个人按揭贷款的比重。

不过也有银行持相反观点。本地一国有银行的对私业务部门负责人也提醒,进入四季度,个人房贷的审批并不会因此就会更简便。一方面,进入四季度后,各银行放贷速度逐渐放缓,放贷额度逐渐收紧,预计银行信贷额度可能“捉襟见肘”。

另一方面,上半年在利率市场化趋势和不良率上升的影响下,很多银行存贷差的收益空间变小、利润出现了大幅下滑。为了年报好看,银行不得不调整经营策略将有限的信贷资金量向收益更高的企业贷款等贷款种类倾斜,而利润空间小的房贷,尤其是首套房贷款,将会有可能再度面临优惠降低、贷款难批的窘境,而这种情况会随着年底临近而日渐明显。

尚不明朗的楼市政策下,商业银行也分化成“两大阵营”。

开发贷款

信贷闸门依然拧紧

“现金为王”几乎是现在房企的一句口头禅,不管能不能做到。金融业对此却有严谨的考量,毕竟,企业财务健康有如个人的肌体健康。

相较于略微宽松的个人按揭贷款,我市的银行机构对开发商贷款多持谨慎态度,房产开发商整体融资环境并未大幅宽松。

谨慎发放房地产开发贷款,也是银行机构应对楼市“高烧”的一帖“降温剂”。在楼市“高压”政策下,我市不少银行进一步提高房开企业准入资质,并针对不同类别的房开项目制订相应的准入原则,谨慎对待商业项目和纯别墅类项目;同时,自二次房产调控以来,各银行均将房地产开发企业的审批权限上收总行,仅部分级别较高的分支机构或中小法人银行有一定金额的审批权;一些银行对房地产开发贷款进行总额控制,或实行余额和比例的双向控制。

记者了解到,银行对新增的房地产开发贷款项目的审批尚未松动,依然严格。据统计,截至2012年7月末,全市银行业房地产业贷款余额为709.78亿元,比年初减少1.22亿元,比去年同期减少17.58亿元。其中,房地产开发贷款余额为140.16亿元,比去年同期减少5.9亿元。但进入下半年,随着信贷政策的调整,房地产开发贷款7月出现回升,比6月新增了8094万元。

来自温州银监分局的消息称,该局引领各银行业机构采取“一户一策”应对措施,有效提高对重点房地产开发企业的风险防控。要求辖内各银行业金融机构严格执行开发企业“名单制”管理,深入开展信贷风险排查,逐个项目分析贷款偿还的不确定性,引导银行业重点关注开发企业和“涉房”企业的贷款风险。严防“涉房”企业及委托贷款违规流入房市,妥善分类处理“涉房”问题企业的信用风险。

“房地产行业后市如何还不明朗,还需要再观察一段时间。总行政策没变,我们也不会调整房地产贷款政策。”一家股份制银行的支行行长表示。

楼市到底向左走,还是向右走?市场在等待答案。


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