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温州楼市“极寒”:开发商低于成本价跑量

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发表于 2012-12-21 11:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
温州的冬天并没有想象中那么寒冷。这座南方城市的冬季潮润而阴寒。
国家统计局最新公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,纳入监测统计的浙江杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在70个城市中领跌。
事实上,不管涨或者跌,温州楼市一直都被钉在“荣辱榜”的前列。
跌幅将近20%
一家华南最大的开发商在温州迅速调整了策略。
炒房客云集的城市中,购房者的需求和他们以往碰到的客户,并不相同。
和他们想象中不同的是,大户型的房子,开出来的价格,要比小户型的还要便宜一些,总价多少,是这些温州客户更为计较的。
他们先开了一批180平方米的精装修户型,均价达到26000~27000元/平方米。结果销售不佳,成为业内饭桌上的一个经典案例。
知耻而后勇。第二期主打毛坯房源,价格变成了21000元/平方米。这才接了一点地气。
这场价格战没办法打。就在他们项目附近的一个绿城的楼盘,开盘价也只有不到20000元/平方米。更何况,绿城在温州还有众多忠实客户群。
这是不一样的温州。
国家统计局的最新统计显示,与2011年11月相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有41个。浙江纳入监测统计的四个城市占据价格下降前四位,其中温州以下降13.2%位列第一,杭州下降8.5%,宁波下降7.9%,金华下降7.3%。而如果以2010年价格为基准,温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。
温州天浩置业的统计数据显示,温州的房价,跟去年同期相比,大概跌幅有20%左右。
一些购房者放弃了某楼盘签约买房的计划,原因是和开盘时相比,该项目的价格比周边楼盘要高出3000元/平方米。
这样的“跳水价”在温州此起彼伏。代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米,如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米,这一价格被媒体形容为“腰斩”。“虽然10万的户型和5万的大不相同,并没有很大的可比性,但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”业内人士分析说。
与此同时,杭甬温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比,70个大中城市中,二手住宅价格下降的城市有49个。其中,温州以下降9.9%位列下跌城市首位,宁波、金华、杭州分别下跌5.2、4.5、4.3个百分点,分列二手住宅下跌城市二、三、四位。
土地交易冷淡
温州土地市场也迅速降温。
统计数据显示,今年上半年,温州的土地出让金大幅缩水八成,温州市政府在下半年加大了推地的力度,9、10两个月,分别都有超过15宗地块推出。
温州天浩置业的报告显示:在楼市持续调控的背景之下,温州的土地市场上半年几乎交了白卷。而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。直到9月份,温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。
根据年初温州市国土资源局的消息,2012年,温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩,商服用地36宗、1739亩,共2800多亩商品房建设用地,从目前来看,前11个月,温州市区共出让商品房建设用地21宗、758.5358亩,商品住房用地只出让了5宗、228.19亩,只完成了全年土地出让计划的两成。
消息人士透露,现在温州土地出让的很少,开发商要去和政府谈,比如这块土地开发的时间、价格、规划的指标等要素,双方达成协议后,才会推出土地,这在某种程度上避免了零成交。
“这个市场还是很难做。”当地的一家开发商对记者表示,双方为了规避风险,一些大的开发商,像华润,选择和当地的服装龙头森马合作。
土地市场显得扑朔迷离,上述开发商表示,像江滨路18、19号地块原先挂牌价19000元/平方米都不卖,但是后来以14900元/平方米的价格被成功摘牌。
“这就是风险。”所以很多当地的地产企业就减缓拿地步伐,但随着土地交易的冷淡以及地价的回归,只有一些大的开发商还在继续拿地。
跑量进入下一关?
对开发商来说,更重要的是保存实力,“能进入下一关再说”。对他们来说,熬过了这个寒冬,就多了一线“守得云开见月明”的希望。
这也是许多楼盘拼命跑量的重要原因。目前,中粮、绿城、万科等开发商都不约而同选择了低价跑量的策略。“这个市场没办法做,当时的许多炒房客都不愿意再出手了。”一家开发商对记者表示,他们中的不少客户都是温州人,但是这一波行情并没有参与进来。
温州天浩置业有限公司一手部副总经理向洋表示,以销售价格为例,今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米,较去年同期回落了8000多元/平方米,幅度达23%。房价逐渐回归理性。
不理性的背后就是断了活路。以当年轰动一时的温师院地块为例,当初的官网报价是56000~57000元/平方米,因为开盘期间的一系列优惠,最终的实际成交均价只有46000元/平方米左右。这个开盘价,让业内人“心惊肉跳”,不仅低于市场预期,也低于成本价。
事实上,连置信房产的董事姚汝林都公开表示,这个楼盘以成本价销售,即楼面地价加上造价,损失了一些财务成本。
这是连开发商都要快跑的时代,除了回笼资金,别无他法。
这或许和下面这组数据有关。监测结果显示,11月26日~30日,温州民间融资综合利率指数为21.43%(即平均月息1.78分),环比下降0.56个百分点,其中,借贷服务中心、小贷公司、民间资本管理公司、社会直接融资的利率,平均月息分别为1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市场主体利率平均月息2.51分。
这么高昂的民间利率,已经让炒房客没有了喘息的空间,对开发商来说,融资成本实在太高,这么高的代价,还不如低价跑量。
有分析人士表示,年底温州还有可能迎来一小波行情,这和岁末华侨陆续返乡有很大关系。
2012年前11月温州市区新盘供应量达到53个(包含一些尾盘项目和城建固有资产拍卖项目),供应量达87.25万平方米,比去年同期增加了65%。而住宅市场供应量也同样收获颇丰,前11个月住宅上市量达到83.52万平方米,是去年同期的2.38倍。出现这一情况,与今年房地产市场筑底企稳有关。
如果不是这样,能继续在这个战场上的开发商还有多少?
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