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推行“商铺优先续租权”质押贷款

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发表于 2012-6-19 08:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

要融资贷款,除了传统的以住房、厂房、土地使用权等抵押担保之外,在江苏省常熟市,开店的经营户还可以拿“商铺优先续租权”去质押贷款。他们说,这比房产抵押贷款更方便,利率更低。

日前,常熟温商、江苏凤飞飞鞋业公司董事长黄顺道向途经江苏常熟的本报“品牌温州全国行”记者介绍了他们在这项业务上的实践。黄顺道建言:温州正在进行金改,不妨借鉴常熟经验,尽快在温州推行“商铺优先续租权”质押贷款,此举将极大缓解小微企业的融资难问题。

昨日,记者从我市一些银行得知,他们正在酝酿推出类似业务,经营户以店铺经营权获得贷款或将很快在我市成为现实。


何为“商铺优先续租权”?

江苏常熟服装城管委会经济发展局局长陈美华告诉记者,常熟服装城集团旗下的服装批发市场,是目前中国最大的服装批发市场,营业面积约300万平方米,市场商铺近3万个,2011年交易额超800亿元。商铺所有权归国有,服装城集团将商铺的40年优先承租权挂牌拍卖,拍得者在40年内有优先连续承租权,且每年与管委会签订租赁合同、交商铺的年租金,这就是“商铺优先续租权”。

陈美华说,以一个十几平方米的商铺为例,1997年拍出的“商铺优先续租权”价格为300多万元。为了夺得服装批发市场一个商铺的“商铺优先续租权”,这些经营户几乎都已倾囊而出,但当他们急需贷款把生意做得更大时,却发现银行里的相关业务普遍是以住房、厂房、土地使用权等进行抵押担保的,很多将巨资投到店铺上的市场经营户只能是“望洋兴叹”。

能否以“商铺优先续租权”作担保?从1996年开始,江苏常熟服装城管委会就与常熟市农村商业银行进行尝试:由服装城集团、借款人、贷款人三方签约,借款人以其承租商铺的使用权及优先续租权作为担保,当其不能按期还贷时,贷款人有权通知服装城集团处置承租商铺的优先续租权,并以处置所得优先偿还贷款。

据陈美华介绍,现在,常熟的经营户拿“商铺优先续租权”去银行质押贷款,一般能贷到“商铺优先续租权”当初拍卖成交价的50%-70%;如果有人再给予担保,往往能贷100%。

作为一种新型的担保方式,“商铺优先续租权”质押效力在法律上并没有明确规定,一些银行曾为此感到担忧。去年,服装城经营户卢某未能按约还贷,银行诉之于法院,常熟法院确认了合同的效力,判令债务人按其承诺履行义务。

常熟市农村商业银行相关负责人陈培君说,在这之前,这种担保方式对银行来说,有一定的政策风险,但1996年开始尝试以来,常熟市农村商业银行仅发生两起标的额不足百万元的诉讼案件,且全额执行兑现。

据陈美华介绍,自2008年以来,常熟服装城集团下属市场的4600多个经营户,通过以“商铺优先续租权”质押向多家金融机构融资,周转笔数达到11700次,融资金额101亿余元,“这为市场经营户解决了融资难题,对银行和经营户来讲是双赢!”

常熟温商的贷款体验

黄顺道的“凤飞飞”女鞋商铺,在常熟中国鞋业中心八达鞋城一楼,营业面积30多平方米。

黄顺道告诉记者,2006年年底入驻八达鞋城时,他花了100多万元拍得了该商铺的“商铺优先续租权”。目前该商铺每年租金为五六万元。黄顺道说,去年12月份,他用该商铺的“商铺优先续租权”向当地建行申请质押贷款,“由于商铺平时经营情况比较好,一下子贷了200多万元!”

对于2006年年底100多万元的拍卖成交价,却能贷到200多万元,黄顺道认为很正常,一方面“商铺优先续租权”也会增值,另一方面,经营户的经营状况、财务健康程度也在银行考量范围之内。反而让他感到意外的是,拿“商铺优先续租权”去质押贷款,“不但手续简单,连评估费都不用交,比拿房子抵押还方便,而且好像贷款利率比房贷也要低一些。”

“凤飞飞”女鞋商铺的贷款将在今年8月到期,黄顺道表示,届时他将再次以“商铺优先续租权”质押贷款,这一次要贷一整年。

黄顺道说,八达鞋城70%以上的经营户是温州人,他们中很多人都与他一样,受益于这项业务。“我非常关注家乡的金改进程,近几个月来,温州传来的很多消息都让人感到振奋。我希望温州也能推行类似‘商铺优先续租权’质押贷款的业务,让更多小微企业获得实惠。”

温州本土企业

也有强烈诉求

记者了解到,在温州本土,不仅仅是市场经营户,以鞋服为代表、采用连锁经营模式的行业都对“商铺经营权质押”贷款有强烈诉求。

早在去年11月4日,在温州举行的“温商品牌联盟”筹备会上,温州欧诗澜服饰有限公司总经理金上尧就曾建言,温州的金融机构,应该推出类似的金融服务项目。

他举例说,联邦欧诗兰(UO)在全国已开出100多个专卖店,仅专卖店租金这一块,一年就要支出好几千万元,这些店铺的经营权毫无疑问是极大的一笔资产,但由于银行普遍没有类似业务,这些资产难以盘活,为品牌所用。“如果店铺经营权可以质押贷款,对于温州品牌企业的进一步发展将是极大的支持。”

温州市服装商会会长、浙江奥奔妮服饰有限公司董事长郑晨爱也认为,在融资贷款时,品牌企业的资金压力往往比生产型企业更大:生产型企业有厂房可以抵押贷款;但一些做虚拟经营的品牌企业,一般没有厂房,而品牌、研发难以估价,以之作质押贷款,操作上颇为困难。相比之下,店铺往往租约较长,市场较为透明,经营权质押可操作性很强。

我市银行:

正准备推出店铺经营权质押贷款

实际上,目前我市的一些银行也正准备推出店铺经营权质押贷款。

一位银行业人士在接受记者采访时解释说,店铺经营权质押贷款,是指市场经营户以自营市场内店铺的一定期限经营权为质押物,以质押担保的形式向银行申请获得短期流动资金贷款。店铺经营权质押贷款业务的推出能帮助经营户加快经营周转、扩大市场份额,帮助市场稳定商铺租金收益,从而实现经营户、市场、银行三方共赢、共同发展。

我市各类市场众多,经营户也成千上万。店铺经营权质押贷款的推出将可破解经营户融资难题。他认为,就像出租车经营权一样,店铺经营权是经营户通过拍卖得来的,是有价值的。我市银行业可办理出租车经营权质押贷款,因此推出店铺经营权质押贷款是可行的,他们也正在准备推出此项业务。在他们的设想中,店铺经营权质押贷款面向具备一定规模的市场内信誉良好、有实力的经营户对象,贷款额度为店铺经营权价值的50%,贷款期限原则上为6个月,最长不超过1年,且必须控制在经营权租赁合同有效期内。

“在操作方面,银行一般会跟市场方签订合作协议,包括对市场进行整体授信,市场对银行的店铺经营权质押贷款的配合内容等。经营户提出贷款后,银行会引入第三方评估机构对该店铺经营权进行评估,再结合该店铺目前在市场上的转让费进行综合评价,得出该店铺经营权的合理价格。然后再进行贷款。”该银行人士说。

我市一律师认为,店铺经营权事实上也是经营户所有的可支配的财产权,一旦经营户申请了银行贷款成功,他的经营权就在市场管理方被冻结,不能转让店铺给他人,如果贷款还不上,那银行就可以处置此店铺,将该店铺的经营权拍卖偿还贷款。


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